Theo quy định mới, từ năm 2026, khung giá đất – vốn là cơ sở cho các tỉnh, thành lập bảng giá – sẽ bị bãi bỏ. Thay vào đó, UBND cấp Tỉnh sẽ trực tiếp cấm hành động bảng giá đất dựa trên giá trị thực tế của từng khu vực, từng thửa đất.
Bắt đầu từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới được xây dựng theo Luật Đất đai 2024 sẽ được áp dụng chính thức. Với nguyên tắc lá cận giá thị trường, chi phí làm cửa sổ đỏ của nhiều hộ gia đình sẽ tăng cao như hiện nay.
Bảng giá đất 2026 có gì khác biệt?
Theo quy định mới, từ năm 2026, khung giá đất – vốn là cơ sở cho các tỉnh, thành lập bảng giá – sẽ bị bãi bỏ. Thay vào đó, UBND cấp Tỉnh sẽ trực tiếp cấm hành động bảng giá đất dựa trên giá trị thực tế của từng khu vực, từng thửa đất. 
Theo quy định mới, từ năm 2026, khung giá đất – vốn là cơ sở cho các tỉnh, thành lập bảng giá – sẽ bị bãi bỏ. Ảnh minh họa
Điểm đáng chú ý là bảng giá này sẽ:
Được cập nhật liên tục, thay vì 5 năm một lần như trước.
Xác định chi tiết từng vị trí, thửa đất, đặc biệt tại những nơi có bản đồ chính số.
Tiệm gần hơn với giá giao dịch trên thị trường, nhắm tới mục tiêu minh bạch hóa dịch vụ tài chính của người sử dụng đất.
Sự thay đổi này giúp giảm tình trạng chênh lệch lớn giữa giá nước và giá thị trường, song cũng đồng nghĩa nhiều khoản phí, lệ phí liên quan đến sổ đỏ sẽ tăng đáng kể.
Ba nhóm đối tượng chịu tác động trực tiếp
1. Dân dân xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở
Đây là nhóm chịu ảnh hưởng lớn nhất. Hiện nay, khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, người dân phải nộp tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất ở do UBND tỉnh công bố.
Công thức tính đơn giản: Diện tích chuyển đổi x đơn giá đất ở – tiền đất nông nghiệp đã an toàn (nếu có).
Với bảng giá mới so với thị trường hơn, số tiền phải chắc chắn tăng cao. Trường hợp đất có vị trí mặt đường, khu dân cư giận dữ, khoản chi có thể tăng vài trăm triệu đồng cho một thửa đất. 
Công thức tính đơn giản: Diện tích chuyển đổi x đơn giá đất ở – tiền đất nông nghiệp đã an toàn (nếu có). Ảnh minh họa
2. Người sở hữu đất trong diện “quy hoạch treo”
Trình cài đặt thuộc tính thông thường không thể xây dựng giấy phép, thửa hoặc đỏ cấp độ cửa sổ. Khi gỡ bỏ mục tiêu, dân chúng mới sẽ được thực hiện thủ công.
Nếu thời điểm này rơi vào sau ngày 1/1/2026, chi phí sẽ tính theo bảng giá đất mới – cao hơn nhiều so với bảng giá cũ. Nghĩa là, sau nhiều năm “thiết bị treo”, người dân không chỉ mất cơ hội sử dụng đất hợp pháp mà còn phải gánh thêm gánh nặng tài chính nặng nề.
Đây được xem là nhóm dễ thiệt hại kép, vừa chậm khai thác quyền lợi, vừa phải trả chi phí cao hơn.
3. Người làm thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu
Việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu bắt buộc dân dân phục vụ một loạt nghĩa vụ tài chính:
Tiền sử dụng đất (chiếm tỉ lệ lớn nhất).
Lệ phí trước bạ.
Lệ phí cấp sổ đỏ.
Phí thẩm định hồ sơ.
Trong đó, tiền sử dụng đất được tính dựa trên bảng giá Nhà nước. Khi bảng giá tiền cảnh trường, năng lực có thể tăng cường cân bằng, thậm chí gấp đôi như hiện tại, tùy khu vực.
Đối với những gia đình mua đất từ lâu nhưng chưa kịp làm sổ, đây là cảnh báo quan trọng. Nếu trì hoãn đến sau năm 2026, tổng chi phí có thể đội lên hàng, thậm chí chí hàng trăm triệu đồng.
Các chuyên gia pháp lý cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất khảo sát thực tế là xu hướng tất yếu, giúp minh bạch và hạn chế tiêu cực trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, người dân nên:
tài khoản hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ, chuyển đổi mục tiêu sử dụng đất hoặc thửa trước ngày 31/12/2025 để tránh tăng phí.
Thường xuyên theo dõi thông báo của UBND tỉnh, thành phố về kế hoạch bố trí bảng giá đất mới.
Chuẩn bị tài chính chính nếu dự kiến làm thủ tục tiếp tục sau năm 2026, bởi các tài khoản chi phí có thể thay đổi lớn.